As infiltrações são um dos problemas mais frequentes nos edifícios em Portugal e estão entre as principais causas de conflitos entre condóminos e administração de condomínios. A questão central costuma ser sempre a mesma:
Quem é responsável pelos danos — o condómino ou o condomínio?
A resposta depende da origem do problema, do local onde o dano ocorre e da forma como a Lei Portuguesa, nomeadamente o Código Civil, define as partes comuns e privativas do edifício.
Neste artigo explico, de forma prática e juridicamente rigorosa, como determinar a responsabilidade e como agir para resolver o problema rapidamente.
- O que diz a lei sobre partes comuns e partes privativas
Segundo o art. 1421.º do Código Civil, consideram-se partes comuns do edifício, entre outras:
- Telhado/cobertura
- Fachadas e paredes mestras
- Colunas de água e esgoto que sirvam mais do que uma fração
- Alçapões, terraços de utilização comum
- Pátios, fundações e estruturas essenciais do prédio
Já as partes privativas são tudo aquilo que pertence exclusivamente a cada fração:
- Tetos, pavimentos e paredes interiores
- Canalizações que sirvam apenas a fração
- Terraços de uso exclusivo (com particularidades que veremos mais abaixo)
A distinção é fundamental porque a responsabilidade pelos danos resulta diretamente deste enquadramento legal.
- Quando a responsabilidade é do condomínio
O condomínio é responsável sempre que a infiltração:
✔️ Tem origem numa parte comum do edifício
Exemplos típicos:
- Telhado danificado que permite entrada de água
- Fissuras na fachada ou paredes exteriores
- Colunas de água ou esgoto que servem várias frações
- Impermeabilização de terraços comuns deteriorada
- Problemas estruturais que permitam humidade ascendente
Neste caso, o condomínio deve:
- Reparar a causa da infiltração
- Indemnizar o condómino pelos danos provocados na sua fração (pinturas, móveis, pisos, etc.) — art. 483.º e 493.º do Código Civil
- Quando a responsabilidade é do condómino
O condómino é responsável quando a infiltração:
✔️ Tem origem numa parte privativa
Exemplos:
- Rutura de tubagens internas da fração
- Banheira, base de duche ou máquina de lavar com fuga
- Obras mal executadas dentro da fração
- Falhas de manutenção de equipamentos privativos
Nestes casos:
- O condómino causador deve assegurar a reparação da origem do dano.
- Deve ainda indemnizar o condomínio ou outros condóminos afetados — art. 492.º do Código Civil.
- Terraço de uso exclusivo: pertence a quem?
Este é um dos temas que mais dúvidas gera.
O terraço de uso exclusivo costuma ser considerado:
- Parte comum do prédio, mas
- Com utilização reservada a um condómino (art. 1421.º, n.º 2)
Responsabilidade prática:
- Se a infiltração resulta da impermeabilização, estrutura ou escoamento do terraço → é responsabilidade do condomínio.
- Se resulta de utilização indevida pelo condómino, má manutenção dos objetos colocados no terraço, vasos que provocam encharcamento, etc. → responsabilidade do condómino utilizador.
Os tribunais têm sido consistentes nesta interpretação.
- Como agir quando há infiltrações – Passos recomendados
- Identificar a origem do problema (o mais importante!)
Preferencialmente com relatório técnico, engenheiro ou empresa especializada.
- Comunicar por escrito ao administrador do condomínio
O administrador tem o dever legal de diligenciar de imediato (art. 1436.º).
- Registar danos com fotografias e orçamentos
- Solicitar reunião ou deliberação urgente se for necessária aprovação de obra
- Caso não haja ação do condomínio:
O condómino pode exigir reparação judicialmente, inclusive através de injunção ou ação declarativa.
- Seguro de condomínio: cobre infiltrações?
O seguro obrigatório (art. 1429.º) cobre normalmente danos por água, mas:
- Pode cobrir danos consequentes (mobiliário, tetos, pavimentos)
- Nem sempre cobre a origem do problema (tubagens antigas, desgaste)
É essencial verificar:
- Apólice do condomínio
- Franquias
- Exclusões por falta de manutenção
Quando o dano é de parte privativa, o seguro da fração pode complementar.
- Exemplos práticos para perceber facilmente
Caso A – Chuva entra pelo telhado e danifica um quarto
Responsabilidade do condomínio (origem em parte comum).
Caso B – Canos da cozinha do vizinho de cima rebentam
Responsabilidade do condómino de cima (parte privativa).
Caso C – Terraço de uso exclusivo com infiltração para a loja do rés-do-chão
- Se for problema de impermeabilização → condomínio.
- Se for má utilização do terraço → condómino utilizador.
- Conclusão: responsabilidade depende de onde nasce o problema— e é esse o caminho para resolver o conflito
Determinar quem paga os danos depende sempre de:
- Local onde nasceu o problema
- Se a estrutura é comum ou privativa
- Se houve culpa ou negligência
A atuação rápida do administrador e a boa comunicação entre condóminos evitam agravamentos, custos mais elevados e conflitos prolongados.
Na Degrau a Degrau, o nosso compromisso é garantir transparência, rigor, acompanhamento e resolução eficiente de conflitos, preservando a harmonia do condomínio e o valor do património de todos.
Estamos aqui para resolver com rapidez, profissionalismo e equilíbrio.
Contacta a Degrau a Degrau – Administração de Condomínios
Transformamos problemas em soluções.