Adquiriu recentemente um imóvel num prédio novo, tudo parecia perfeito… mas, pouco tempo depois, surgem manchas de humidade, infiltrações nas paredes ou água a escorrer onde não devia. A frustração é imediata e a dúvida instala-se: quem é responsável? O construtor? O condomínio? O próprio condómino?
As infiltrações em edifícios recentes são mais comuns do que se imagina e, quando não são tratadas de forma correta e atempada, podem agravar-se, gerar conflitos entre vizinhos e resultar em elevados custos de reparação. Saber como agir, a quem recorrer e quais são os seus direitos é essencial para proteger o seu imóvel e evitar problemas maiores.
Neste artigo, explicamos de forma simples e prática o que fazer quando surgem infiltrações num prédio novo, quais as responsabilidades legais envolvidas e qual o papel do condomínio e do administrador na resolução destas situações.
Infiltrações em prédio novo: é normal?
Não.
Um prédio novo deve cumprir requisitos legais de qualidade, segurança e habitabilidade. A existência de infiltrações pouco tempo após a construção não é normal e pode indiciar:
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Defeitos de construção
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Má execução da obra
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Falhas de impermeabilização
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Problemas nas partes comuns (fachadas, coberturas, terraços, prumadas)
Nestes casos, a lei protege o comprador/condómino.
Quem é responsável pelas infiltrações?
A responsabilidade depende da origem da infiltração.
Infiltrações provenientes de partes comuns
Exemplos:
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Cobertura
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Fachadas
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Terraços de cobertura
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Prumadas
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Paredes mestras
Responsabilidade do condomínio, nos termos do artigo 1421.º do Código Civil.
O condomínio deve:
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Mandar averiguar a origem do problema
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Proceder à reparação
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Acionar garantias, se aplicável
Infiltrações provenientes de partes privadas
Exemplos:
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Canalizações interiores da fração
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Casas de banho ou cozinhas do próprio condómino
Responsabilidade do condómino, salvo se o defeito resultar de erro de construção.
E se o prédio for novo? Entra a garantia do construtor
Nos edifícios novos, existe responsabilidade do construtor/vendedor por defeitos da obra.
O que diz a lei?
De acordo com o artigo 1225.º do Código Civil:
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O construtor é responsável por defeitos graves da obra
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O prazo de garantia é de 5 anos para imóveis destinados a habitação
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O defeito deve ser denunciado no prazo de 1 ano após o seu conhecimento
As infiltrações são, em regra, consideradas defeitos graves, pois afetam a habitabilidade e a durabilidade do imóvel.
O que deve fazer assim que detetar infiltrações?
Documentar o problema
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Fotografias e vídeos
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Registo de datas
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Relatórios técnicos, se possível
Comunicar por escrito
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Informar o administrador do condomínio
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Enviar comunicação por email ou carta registada
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Solicitar verificação da origem da infiltração
Verificar se está dentro do prazo de garantia
Se o prédio tiver menos de 5 anos:
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O condomínio ou o condómino (consoante o caso) deve acionar o construtor
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A comunicação deve ser formal e fundamentada
Evitar reparações precipitadas
Reparações feitas sem apuramento da origem podem:
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Agravar o problema
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Dificultar o apuramento de responsabilidades
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Comprometer a garantia
Qual o papel do administrador de condomínio?
Um administrador profissional deve:
✔️ Analisar a situação com imparcialidade
✔️ Promover vistorias técnicas
✔️ Articular com o construtor
✔️ Defender os interesses do condomínio
✔️ Evitar conflitos entre condóminos
✔️ Garantir o cumprimento da lei
Uma gestão passiva ou tardia pode resultar em custos acrescidos e litígios desnecessários.
E se o problema não for resolvido?
Caso o construtor ou o condomínio não atuem:
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Pode ser necessária assessoria jurídica
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Em último caso, pode avançar-se para ação judicial
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A falta de atuação pode gerar responsabilidade civil
Conclusão
Infiltrações num prédio novo não devem ser ignoradas nem tratadas de forma informal. A lei portuguesa protege os condóminos, mas é essencial agir com método, conhecimento e apoio técnico adequado.
Saber quem é responsável, quando acionar a garantia e como envolver corretamente o condomínio faz toda a diferença na resolução do problema.
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Resolver problemas de infiltrações
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Acionar garantias de construção
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Mediar conflitos entre condóminos
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Garantir uma gestão rigorosa, transparente e legal
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