É proprietário de um apartamento num prédio em propriedade horizontal, mas nunca houve uma assembleia, não existe administrador e as despesas são pagas à medida que aparecem?
Esta situação pode manter-se durante anos, até surgir uma infiltração, uma obra urgente ou uma conta que ninguém quer assumir. Nessa altura, a pergunta torna-se inevitável: “Não devíamos ter o condomínio constituído?”
O condomínio já existe — o que pode faltar é organizá-lo
Quando um edifício está constituído em propriedade horizontal e existem frações pertencentes a proprietários diferentes, o condomínio existe juridicamente. Cada condómino é proprietário da sua fração e comproprietário das partes comuns.
Por isso, o condomínio não passa a existir apenas quando se realiza a primeira reunião ou se começa a pagar uma quota. O que muitas vezes falta é organizar a sua administração e cumprir as formalidades necessárias ao seu funcionamento. Código Civil, artigo 1420.º
É obrigatório ter uma administração?
Sim. A lei atribui a administração das partes comuns à assembleia de condóminos e a um administrador. Este pode ser um dos proprietários ou uma entidade externa escolhida pela assembleia — não é obrigatório contratar uma empresa, mas é necessário assegurar a administração do condomínio. Enquadramento do artigo 1430.º e artigo 1435.º do Código Civil
O que devemos fazer e como começar?
- Reunir a documentação do prédio.
Comecem pelo título constitutivo da propriedade horizontal, pela informação do registo predial e pela identificação dos proprietários e respetivas frações. Reúnam também faturas, contratos, seguros e eventuais registos de despesas já pagas. - Preparar a primeira assembleia.
A reunião deve ser convocada respeitando as regras legais de convocação e funcionamento. A ordem de trabalhos deve prever a eleição do administrador, a organização financeira e as medidas necessárias para colocar o condomínio a funcionar. - Eleger o administrador e registar as decisões em ata.
Deve ficar claro quem assume a administração, quais as decisões aprovadas e quem fica responsável por executar as diligências necessárias. A eleição compete à assembleia. Código Civil, artigo 1435.º - Tratar da identificação do condomínio e da conta bancária.
É necessário verificar se já existe Número de Identificação de Pessoa Coletiva — NIPC — e, caso não exista, promover a inscrição junto do Registo Nacional de Pessoas Coletivas. A identificação permite tratar das relações com fornecedores e da abertura de conta em nome do condomínio. - Organizar o orçamento, as quotas e o fundo comum de reserva.
É importante prever as despesas regulares e preparar a conservação do edifício. O fundo comum de reserva é obrigatório: cada condómino deve contribuir com, pelo menos, 10% da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio. Esse fundo deve ser depositado numa instituição bancária.
Neste processo, devem ainda ser verificados os seguros, o regulamento aplicável e as necessidades de manutenção do prédio.
E se ninguém quiser ser administrador?
A falta de voluntários não elimina a necessidade de administrar as partes comuns. Os proprietários podem eleger uma administração profissional. Se a assembleia não eleger administrador, qualquer condómino pode requerer a sua nomeação pelo tribunal. Código Civil, artigo 1435.º
A Degrau a Degrau trata das burocracias por si
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A Degrau a Degrau acompanha a organização do seu condomínio, tratando das burocracias necessárias através de profissional credenciado, desde a análise da documentação à preparação dos procedimentos para uma administração organizada.
Cada prédio tem a sua realidade. O primeiro passo é perceber o que já existe e o que falta fazer.
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