O Fundo Comum de Reserva (FCR) é um dos instrumentos mais importantes na gestão financeira de qualquer condomínio — mas também um dos mais mal compreendidos. Muitos condóminos acreditam que se trata de uma “poupança” para qualquer tipo de despesa. Na realidade, a sua utilização está legalmente limitada e deve ser feita com rigor.
Neste artigo explicamos, de forma clara e prática, para que serve o Fundo Comum de Reserva e quando pode ser utilizado legalmente.
O que é o Fundo Comum de Reserva?
O Fundo Comum de Reserva é uma verba obrigatória que pertence ao condomínio e que tem como objetivo garantir a existência de meios financeiros para a realização de obras de conservação do edifício.
Nos termos do artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 268/94, cada condomínio deve contribuir com, pelo menos, 10 % da sua quota anual para o Fundo Comum de Reserva, salvo se a assembleia deliberar uma percentagem superior.
Para que serve o Fundo Comum de Reserva?
O FCR destina-se exclusivamente a obras de conservação do edifício, nomeadamente:
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Reparação de fachadas
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Impermeabilização de coberturas e terraços
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Reparação de telhados
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Conservação de escadas, patamares e zonas comuns estruturais
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Intervenções em partes comuns degradadas
Importante: o fundo não existe para despesas correntes nem para pequenas reparações rotineiras.
Quando pode ser utilizado?
O Fundo Comum de Reserva pode ser utilizado apenas quando:
✔ Se trate de obras de conservação do edifício
✔ Exista deliberação da assembleia de condóminos a autorizar a sua utilização
✔ As obras incidam sobre partes comuns do prédio
Quando não pode ser utilizado?
É frequente encontrar utilizações ilegais do FCR. Eis alguns exemplos de despesas que não podem ser pagas com este fundo:
Pagamento de eletricidade das escadas
Limpezas regulares do prédio
Manutenção de elevadores
Honorários do administrador
Reparações pontuais de pequeno valor
Jardinagem ou pequenos melhoramentos estéticos
Estas despesas devem ser pagas através das quotas mensais normais.
Quem decide a utilização do Fundo?
A decisão pertence sempre à assembleia de condóminos, mediante deliberação em ata.
O administrador não pode usar o Fundo Comum de Reserva por iniciativa própria, mesmo em situações urgentes, salvo se existir autorização expressa em regulamento ou deliberação prévia.
O que acontece se o Fundo for usado indevidamente?
A utilização ilegal do FCR pode gerar:
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Responsabilidade civil do administrador
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Obrigação de reposição dos valores ao fundo
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Conflitos graves entre condóminos
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Impugnação de deliberações em tribunal
Uma utilização incorreta coloca em causa a transparência e a confiança na gestão do condomínio.
Conclusão
O Fundo Comum de Reserva não é um “cofre geral” do condomínio.
É uma ferramenta estratégica, criada para garantir a conservação estrutural do edifício ao longo do tempo.
Uma gestão profissional passa por:
✔ Saber quando pode ser usado
✔ Recusar utilizações ilegais
✔ Esclarecer os condóminos com rigor jurídico
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