As dívidas ao condomínio constituem um dos problemas mais frequentes na gestão de edifícios em propriedade horizontal. Para além do impacto financeiro imediato, levantam questões jurídicas relevantes, reguladas de forma clara pelo Código Civil português e legislação complementar.
Neste artigo explicamos o que diz a lei, quais as consequências legais do incumprimento e que soluções legais estão ao dispor do condomínio.
O que diz a lei sobre o pagamento das quotas de condomínio?
Nos termos do artigo 1424.º do Código Civil, cada condómino é obrigado a contribuir para as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício, bem como para o pagamento de serviços de interesse comum, na proporção do valor da sua fração, salvo disposição em contrário.
O pagamento das quotas não é facultativo nem depende da vontade individual do condómino.
O que se considera dívida ao condomínio?
À luz da legislação portuguesa, constituem dívidas ao condomínio, designadamente:
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Quotas ordinárias aprovadas em assembleia
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Quotas extraordinárias destinadas a obras ou reparações
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Encargos comuns indispensáveis (limpeza, eletricidade, elevadores, seguros, manutenção, etc.)
Estas obrigações resultam das deliberações da assembleia de condóminos, órgão competente nos termos do artigo 1430.º do Código Civil.
Posso deixar de pagar quotas por discordar da administração?
Não.
O artigo 1433.º do Código Civil permite impugnar judicialmente deliberações da assembleia consideradas ilegais ou abusivas, mas essa impugnação não suspende automaticamente a obrigação de pagamento.
Enquanto a deliberação não for judicialmente anulada, deve ser cumprida.
Consequências legais do não pagamento das quotas
O incumprimento das obrigações perante o condomínio tem consequências legais claras.
1. Responsabilidade civil do condómino
O condómino em incumprimento responde:
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Pelo valor das quotas em dívida
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Pelos juros de mora, quando aplicáveis
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Pelas custas judiciais e despesas com a cobrança
2. Título executivo e ação judicial
Nos termos do artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro, a ata da assembleia de condóminos que aprove o montante das quotas constitui título executivo.
Isto significa que o condomínio pode:
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Avançar diretamente para ação executiva
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Requerer penhora de rendimentos, contas bancárias ou do próprio imóvel
Sem necessidade de ação declarativa prévia.
Qual o papel do administrador do condomínio?
De acordo com o artigo 1436.º do Código Civil, compete ao administrador, entre outras funções:
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Cobrar as receitas do condomínio
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Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas
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Promover a execução das deliberações da assembleia
A inércia do administrador na cobrança de dívidas pode gerar responsabilidade perante o condomínio.
Etapas legais recomendadas para cobrança da dívida
Uma atuação correta deve ser gradual e juridicamente sustentada:
1. Contacto informal e tentativa de regularização
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Comunicação clara do valor em dívida
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Esclarecimento de eventuais dúvidas
2. Notificação escrita formal
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Carta registada com aviso de receção
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Identificação detalhada da dívida
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Prazo para pagamento
Este passo é fundamental para efeitos probatórios.
3. Acordo de pagamento
Sempre que viável:
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Pagamento faseado
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Compromisso escrito
Desde que salvaguarde o interesse do condomínio.
4. Recurso a ação executiva
Na ausência de pagamento:
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Deliberação em assembleia
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Recurso a advogado
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Instauração de processo executivo com base na ata
Quem responde pela dívida: proprietário ou arrendatário?
A responsabilidade pelo pagamento das quotas é sempre do proprietário da fração, nos termos da lei.
Mesmo que o imóvel esteja arrendado:
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O condomínio exige o pagamento ao proprietário
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Eventuais acertos com o inquilino são matéria contratual entre ambos
Como prevenir dívidas ao condomínio?
Algumas medidas preventivas eficazes:
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Orçamentos claros e realistas
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Transparência na gestão
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Informação regular aos condóminos
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Atuação célere perante os primeiros atrasos
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Administração profissional com conhecimento jurídico
Conclusão
As dívidas ao condomínio não são apenas um problema financeiro — são uma questão legal.
A lei portuguesa oferece mecanismos eficazes para proteger o condomínio, desde que exista uma administração informada, organizada e diligente.
Na Degrau a Degrau – Administração de Condomínios, aliamos gestão profissional, conhecimento jurídico e intervenção equilibrada, garantindo soluções eficazes e legalmente seguras.
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